- -

Перечень графического материала (с точным указанием чертежей):
1.Экспертиза местоположения
2.План помещения до реконструкции
3.План помещения после реконструкции
4.Фасад по ул.Кутякова
5.Определение физического износа
6.Техническая экспертиза
7.Календарный план производства работ
8.Маркетинговые исследования на рынке ПК
9.SWOT-анализ
10.Прогнозирование денежного потока
11.Управление объектом
12.Управление рисками
13.Процесс правового оформления реконструкции объекта недвижимости
14.Экологическая экспертиза

Содержание
Введение
1 Экспертиза местоположения
1.1 Общие данные об объекте недвижимости
1.1.1 Общая характеристика местоположения
1.1.2 Анализ окружающей застройки
1.1.3 Система критериев оценки местоположения
1.1.4 Оценка местоположения объекта реконструкции
1.2 Выводы по разделу
2 Техническая и экологическая экспертиза
2.1 Техническая экспертиза
2.1.1 Техническое состояние объекта реконструкции
2.1.1.1 Описание здания
2.1.1.2 Основные конструктивные решения объекта реконструкции
2.1.1.3 Инженерное оборудование
2.1.1.4 Определение физического износа объекта реконструкции
2.1.2 Архитектурно-планировочное решение объекта реконструкции
2.1.3 Организационно-технологическое решение объекта реконструкции
2.1.3.1 Календарный план производства работ по реконструкции объекта
2.1.3.2 Калькуляция трудовых затрат на производство работ по реконструкции объекта
2.1.3.3 Проектирование календарного плана на производство работ по реконструкции объекта
2.1.3.4 Технико-экономические показатели календарного плана на производство работ по реконструкции
2.2 Экологическая экспертиза
2.2.1 Воздействие на атмосферный воздух в период реконструкции объекта недвижимости
2.2.2 Воздействие исследуемого объекта недвижимости на поверхностные воды
2.2.3 Воздействие шумов от эксплуатации объекта
2.2.4 Воздействие шума в период реконструкции объекта недвижимости
2.2.5 Радиация (ионизирующие излучения)
2.2.6 Электромагнитное излучение
2.2.7 Воздействие исследуемого объекта недвижимости на растительный мир
2.2.8 Воздействие исследуемого объекта недвижимости на животный мир
2.3 Выводы по разделу
3 Экономическая экспертиза
3.1 Маркетинговые исследования рынка детских развивающих центров г.Саратова
3.1.1 Анализ основных конкурентов на рынке детских развивающих центров
3.2 SWOT-анализ
3.3 Сметный расчет на реконструкцию
3.4 Источники финансирования проекта
3.5 Прогнозирование денежного потока
3.5.1 Денежные потоки от инвестиционной деятельности
3.5.2 Денежные потоки от операционной деятельности
3.5.3 Денежный поток от финансовой деятельности
3.6 Оценка эффективности проекта реконструкции
3.6.1 Определение нормы дисконта кумулятивным методом
3.6.2 Расчет движения денежных средств
3.6.3 Основные показатели эффективности инвестиционного проекта
3.7 Выводы по разделу
4 Правовая экспертиза
4.1.Исходно-разрешительная документация для реконструкции
4.1.1. Порядок установления требований разрешенного использования участка территории градостроительного объекта
4.1.2. Оформление исходно-разрешительной документации на реконструкцию объекта недвижимости
4.2. Государственная экспертиза проектной документации
4.3. Реконструкция и контроль качества строительного процесса
4.4 Государственный строительный надзор
4.5 Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
4.6 Оформление документов на реконструируемый объект
4.7 Выводы по разделу
5 Управленческая экспертиза
5.1 Управленческое решение для объекта реконструкции
5.2 Выбор способа управления объектом
5.2.1 Характеристика моделей управления
5.2.2 Окончательное решение по способу управления
5.3 Основные направления деятельности управляющей компании
5.3.1 Техническая эксплуатация объекта
5.3.1.1 Техническое обслуживание объекта недвижимости
5.3.1.2 Текущий и капитальный ремонт объекта недвижимости
5.3.1.3 Санитарное содержание
5.3.2 Консалтинг
5.3.3 Брокеридж
5.3.4 Маркетинг
5.3.5 Финансовый менеджмент
5.4 Управление рисками
5.5 Выводы по разделу
Заключение
Список используемой литературы
Приложения

Идея заключалась в реконструкции здания, расположенного по адресу: город Саратов, под магазин оргтехники и расходных материалов.
Для реализации поставленной цели были решены следующие задачи:
- исследованы теоретические основы разработки проекта реконструкции;
- развитие объекта недвижимости на основе современных моделей управления;
- разработаны методические основы технико-экономического обоснования;
- проведена экспертиза местоположения, с точки зрения привлекательности объекта оценки;
- техническая и экономическая экспертизы, включая маркетинговые исследования и основные экономические показатели;
- отображены основы правовой и экологической экспертиз, их влияние на развитие инвестиционного проекта реконструкции коммерческого центра;
- разработан ряд инженерной документации по проекту развития объекта в виде архитектурно-строительных и инженерных расчетов и чертежей.
С точки зрения экспертизы местоположения рассматриваемый объект находится в культурно-историческом районе города. Инфраструктура в районе развита хорошо. Местоположение оценивается как положительное, что делает здание привлекательным для инвесторов и потенциальных клиентов.
В ходе проведения технической экспертизы принято архитектурно-строительное решение, посчитаны объемы работ и составлен календарный план реконструкции, сроком на 1,5 месяца.
Выполнена экономическая экспертиза, в результате которой:
- проведены маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, планируется взять кредит под 12 % годовых на 7 лет;
- сделан сметный расчет стоимости объекта реконструкции, который составил 1 214 457,92 руб.; - проведен расчет основных экономических показателей.
Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на реконструкцию окупятся через 2,3 года, что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной недвижимостью составляет 7 лет (с 2012 года по 2019год).
Поэтому предлагаемая реконструкция экономически эффективный вариант, тем более он обеспечивает инвестору достаточную доходность.
Проведена правовая экспертиза, в которой определен порядок получения разрешения на реконструкцию, приемки и регистрации объекта недвижимости.
В разделе управленческая экспертиза предложена примерная структура управления коммерческим центром, а также проанализированы возможные риски для инвестора и пути их управления. Кроме того, в случае неудачи проекта, предложен альтернативный вариант – продажа объекта. Рыночная стоимость объекта была рассчитана и составила 5 600 000 руб.
Проведенная экологическая экспертиза свидетельствует об отсутствии сильного негативного воздействия на окружающую среду при эксплуатации реконструированного в магазин оргтехники и расходных материалов помещения . Эксплуатация исследуемого объекта не приведет к ухудшению современного состояния здоровья населения ближайших жилых зон.
Таким образом, в данной работе было исследовано реальное здание по адресу: город Саратов. Проанализированы возможные варианты его развития. В соответствии с проведенным анализом был выбран наиболее оптимальный, экономически выгодный бизнес в сфере компьютерных технологий.
Анализируя данные, приходим к выводу, что проект магазина оргтехники и расходных материалов является инвестиционно эффективным.
Развитие Саратова в качестве делового центра, рост инвестиционной привлекательности города является стратегической задачей Администрации. Потребность города в качественных коммерческих площадях подтверждает актуальность темы данного дипломного проекта.
Дата добавления: 10.02.2014